獨家／央行放寬第2戶房貸7成　專家籲換屋族當心：還得看銀行想不想貸

央行9月17日宣布放寬第二戶房貸成數上限至7成，但政策放寬不等於銀行一定貸滿。俐富創辦人王俐喬接受《三立新聞網》表示，雖然央行放寬貸款成數上限，但最終真正卡住的可能不是成數，而是銀行「願不願意貸、想不想貸」，實際核貸仍須看鑑價、收入及授信條件，買方不能把7成直接視為到手資金。

央行自2026年9月18日起，將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成提高至7成，但一般第二戶房貸仍不得有寬限期。

王俐喬表示，第二戶房貸上限提高，確實有機會降低部分買方自備款壓力，但銀行仍會依房屋價值、借款人收入、收入穩定性、既有負債及信用紀錄等條件審核，因此「央行准你貸7成」與「銀行願意貸你7成」還有「銀行貸7成是否等於市價7成」完全是3件不同的事情。

她指出，銀行鑑價6成不等於買價的6成。央行實施限貸令2年多，9月18日前，第二戶限貸6成時，銀行放貸6成，卻不足6成的比比皆是。

以買方成交價2千萬為例，預期貸款6成就是1,400萬，但銀行就可能鑑價只有1,800萬，最終買方實際取得貸款只有1,080萬，所以即使央行現在放寬至7成，也可能會持續出現類似狀況，而且尚未計入稅費、仲介費及交屋支出，所以對換屋族而言，不能只確認貸款成數，更要先問清楚實際可貸金額。

王俐喬還提到，近1~2年全台瘋炒台股，還有AI產業大基建，信貸、AI建廠貸款承作不少，加上限貸令，銀行放款考量就會更多，所以房貸早非銀行承作重點，況且銀行審核房貸時，借款人還款能力仍是核心，尤其第1戶房貸尚未清償的換屋族，可能同時承擔2筆房貸，銀行評估負擔能力上勢必更加謹慎。

另外，銀行承做房貸時，還需要授信審核與風險管理，目前房市市況不佳，各銀行對房屋鑑價、收入認列及內部授信政策皆不同，因此同一名買方、同一間房屋，最後核准的成數與額度也會出現落差。尤其是自營業者、接案工作者或收入波動較大的民眾，更應提前準備報稅、帳戶往來等收入佐證，提高銀行審核時的可證明性。

最後，她建議，換屋族購屋簽約前，應把收入、負債及目標物件資料提供給銀行，事前預估貸款金額、所需文件，以及審核、撥款時程，並注意初步評估仍不等於正式核准，資金安排最好預留餘裕。符合實質換屋自住條件者，也可向銀行確認是否適用換屋協處措施。