獨家／老宅延壽該做？戴雲發曝「六大危險建築」別修了：乾脆直接重建！

全台屋齡逾30年老屋約588萬戶、占比約6成1，政府除了都更、危老重建計畫，也開始積極投入老宅延壽，包括「外牆、防水隔熱、老舊管線、電梯及無障礙」等改善，那些房子值得修繕維護呢？知名結構技師戴雲發接受《三立新聞網》訪問直言，修繕一定比重建便宜，但居住安全不能只考慮成本，建物結構安全才是重點，若是六大危險建築，還不如乾脆重建。

老宅修繕補助計畫歷年一直都有，不過，都更、危老重建推動不易，近2年開始積極轉向「老宅延壽」計畫，依今年計畫內容，2026年5月至2027年底，針對屋齡30年以上的合法4-6樓公寓或透天提供修繕補助。申請方式採「先公後私、實支實付、先到先審」原則，公寓或管委會或代表人提出後，提出公設如外牆、電梯、共用管線等，才能進一步加選私人空間申請。

補助金額上，整棟公寓共用部最高可獲960萬元（含電梯最高400萬、外牆最高300萬等）；透天住宅外部最高補助300萬元；而私人室內空間一般戶每戶最高 20萬元，若家中有65歲以上長者或為弱勢戶，則加碼最高補助30萬元，整體補助比例最高可達總經費的65%。

老宅延壽「六大危險建築」免考慮

戴雲發表示，相較於都更全拆重建可能需要5至10年以上的整合與搬遷過渡期，老宅延壽能先針對既有建築進行改善，若建築本體結構安全沒有疑慮，「老宅延壽」確實是可快速降低大眾風險的務實方式，透過整建維護及階段性耐震補強，先處理建築最迫切的問題，如針對最危險的一樓軟弱層施作階段性補強，如增設剪力牆或擴柱，以較低預算降低瞬間倒塌風險，再搭配老舊管線更新及增設電梯等工程。

不過，他也提醒，並非所有老屋都適合透過修繕延長使用，如六大危險建築「嚴重土壤液化區內無地下層的老舊建築、嚴重海砂屋、地震受損紅黃單建物、921之前設計之建築大樓且配置系統類似維冠大樓這類危險建築、經結構詳評判定耐震能力不足，以及耐震補強評估費用已超過重建成本二分之一者」，都建議加速拆除重建。

老宅延壽修繕卡關問題多

戴雲發還提到，「老屋修繕」其實不見得一定比重建容易推動，其真正困難之處，是住戶之間的共識及費用分攤。

費用分攤部分，除了修繕、未來維護等費用，還有其它常見糾紛，如一樓無電梯需求，外掛電梯又可能影響一樓權益；又或者一樓或頂樓有頂加違建，一旦施作電梯，就必須拆除等，即使老宅延壽公寓補助，「拆除違規物及違建」有最高40萬補助，仍是相當容易產生抗性的原因之一。

戴雲發進一步說明，其實在公設修繕部分，經區分所有權人會議決議，達法定同意門檻即可執行，現實上，老舊公寓往往又無管委會，往往最後還是只能100%同意方能施作，也可依法申請老宅延壽補助，諸多問題，都是讓老宅延壽推動不易的原因。

老宅延壽確有提升房價效果

關於老宅延壽後，房價是否能有效提升？戴雲發認為，若房屋確實免重建且可透過老宅延壽專案強化，其結構安全、耐震性能、外牆、水電管線等，經高規格翻新後，確實相較同區老屋更加保值。

不過，他也提到，老宅延壽主要還是考量居住安全所推出政策，在台灣老占比逾6成情況下，磁磚剝落、壁癌、電線走火等風險已越來越高，且台灣高齡化，裝上電梯，方免除爬樓梯之苦，建議申請目的應以「提升生活舒適度與居住安全」為主，切莫只盯著利益與房價。