房市築底回溫了？六都9月移轉量月增14.1%　台經院劉佩真揭未來半年走勢

2026年9月買賣移轉量出現回升，央行調整部分信用管制後，購屋信心略有改善，但市場尚未全面復甦。台經院產經資料庫總監劉佩真指出，當前房市仍受買賣雙方價格認知落差、台股吸引資金等因素牽制，未來半年將朝築底回溫、區域與產品分化發展，精華地段與具備產業、交通及生活機能支撐的住宅，抗跌性與復甦速度可望優於供給過量、人口移入有限的遠郊重劃區。

根據六都地政局資料，2026年9月六都建物買賣移轉件數月增14.1％、年增14.6％，但今年1至9月累計仍年減0.1％。主要不動產仲介業者9月交易量較8月增減介於-4.3％至5.0％，年增率則介於10.1％至17.0％。央行9月維持政策利率不變，並將第二戶購屋貸款成數上限調高至七成，對部分換屋族、家庭購屋及預售屋交屋族群的自備款壓力有所緩解；不過，信用管制並未全面解除，銀行對房貸條件及還款能力仍採審慎態度。

劉佩真指出，9月六都移轉量回升，部分原因是8月受到暑假出遊、颱風及民俗月影響，交易量降至1萬5,723棟，形成較低比較基期；9月行政作業恢復正常，加上部分遞延過戶及新屋交屋案件陸續完成，帶動移轉量回升。若觀察年增率，2025年同期疫情仍較嚴峻、移轉量偏低，也是今年9月年增率轉正的重要因素。因此，單月交易量增加不代表房市已全面反轉，當前買盤仍以自住需求為主，央行政策也只是適度鬆綁，而非全面解除信用管制。接下來買賣雙方能否縮小對房價的認知差距，以及台股資金排擠效應是否持續，都將影響後續交易量能否進一步擴大。

展望未來半年，劉佩真認為，房市將進入健康轉型與築底回溫階段，市場競爭也將從過去追逐土地與快速推案，轉向資金控管、產品規劃與開發實力。住宅市場不再是只要有台積電設廠或重劃區題材，就能全面上漲的局面；蛋黃區、具備半導體及AI產業聚落、軌道交通與成熟生活機能的精華地段，因就業人口與所得支撐較強，抗跌性與復甦速度可望較佳。相較之下，缺乏人口移入、推案量過大、生活機能尚未成熟的遠郊蛋白區及超前推案重劃區，在投資買盤退場後，可能面臨較大的銷售壓力與價格修正。

高價住宅市場則不宜直接以過去暴漲、交易放量的標準判斷，也不必一概悲觀看待價格崩跌。劉佩真指出，信用管制提高槓桿操作門檻後，市場交易可能更冷靜，產品品質與地段條件的重要性也會提高；具備不可複製地段、頂級品質或文化及建築地標價值的高價住宅，仍可能受到高資產族群青睞。至於商用不動產，隨著AI與半導體產業持續擴大投資，企業對辦公、研發及營運空間的需求將更緊密連結產業發展，未來除了利率環境，企業投資週期、產業布局與空間需求變化，也將是觀察市場的重要指標。