大哥拿老母房持分借500萬！債主用法拍逼代償　地政士解套：就讓它法拍

大哥將爸爸留下的房子持分抵押，債主(債權人)找上門要求代償5百萬！一位父親逝世後，房子由老母親及4個兄弟姊妹由各1/5持分方式繼承，結果大哥竟將持分設定抵押近5百萬，債主要求家人代償，否則就要將房屋法拍，讓老母親擔心一輩子的家就這樣沒了，其他家人們也不知該如何是好。正業地政士事務所所長鄭文在建議，代為清償一事最好別做，就讓債權人透過法拍處理，再依價格考慮是否投標，又或者是否主張優先承買權，大哥債務問題則另外再討論如何處理即可。

在法院拍賣共同持分不動產時，非債務人的其他共有人依《強制執行法》第 98 條第 2 項及《土地法》第 34-1 條第 4 項（若為變價拍賣則依《民法》第 824 條第 7 項）規定，享有優先承買權。當法拍由第三人拍定後，法院會主動發函通知其餘共有人，共有人可在收到通知後的15日內，具狀向法院表示願意以與拍定人完全相同的價格與條件優先買回該持分；若有多位共有人同時主張，原則上按原持分比例共同承買，若逾期未回應則視為放棄權利，由原拍定人取得。

大哥持分遭抵押　債權人要求家人清償近500萬元

個案中的房屋是父親過世後，由母親及4名子女共同繼承，5人各持有1/5持分，房屋則由母親居住使用。原本家人認為，只要各自持有房屋所有權，生活就能維持平穩，沒想到大哥竟將自己持份1/5設定抵押權作為借貸擔保，債務金額高達近500萬元。

日前，債權人找上其他4名共有人，希望有人出資清償這筆近500萬元的債務，否則將訴諸法律，聲請法院拍賣房屋求償。家人因此陷入兩難，一方面擔心母親失去居住的地方，另一方面又害怕即使替大哥還清這筆債務，若他仍有其他債務未清償，家人可能還得繼續出錢，甚至耗盡母親晚年的積蓄。

地政士建議別急著代償　評估法院拍賣與持分買回

鄭文在建議，其他4名共有人不必因為債權人上門就急著代為清償，而應先評估透過法院拍賣程序處理大哥持分的可能性，再由其他共有人視拍賣價格及自身財務能力決定是否買回，避免在尚未釐清大哥其他債務前，就先投入大筆資金。

他指出，從債權人聲請拍賣到法院拍定，依個案情況可能需要約6個月至1年。在法院拍賣程序進行期間，房屋不會僅因債權人提出聲請就立即變更所有權，但仍須留意法院執行進度，及早規劃後續處理方式。

若進入法院拍賣程序，大哥持有的1/5持分若價格合理，其他共有人可評估直接參與投標；若價格太高，也可依法律規定及個案適用情形，評估行使共有人優先購買權的可能性，在符合法定條件下買回持分，避免持分落入外人手中。

家人持分抵押負債別代償　當心一再陷入同樣困境

鄭文在指出，之所以不建議家人不宜貿然代償，在於即使清償近500萬元債務，大哥仍然是房屋1/5持分的所有權人。如果他在外仍有其他債務，未來可能再次以持分借貸，讓家人重新陷入相同困境。

相較之下，透過法院拍賣程序處理持分，其他債權人可依法循執行程序主張權利，實際分配仍須依債權順位及相關規定辦理；若其他共有人順利買回持分，也能在符合法律程序的前提下，讓大哥不再持有該房屋的所有權，降低同一持分日後再次被設定抵押權的風險。

鄭文在提醒，隨著「大繼承時代」來臨，繼承人雖可依法取得應有的遺產權利，卻不代表兄弟姐妹永遠不會面臨財務問題。當共有房屋中的一人陷入債務危機，其他家人應保持冷靜，不要只因親情壓力就急著替對方承擔債務，而應先釐清責任、評估法律途徑，必要時尋求熟悉共有房屋及不動產執行程序的專業人士協助，才能兼顧自身權益與家人的居住安全。