胡偉良／不動產授信管制應辨別風險，也應讓優良業者形成規模經濟

文／品嘉建設  創辦人 胡偉良

政府關注不動產貸款集中度，有其金融穩定的理由。

銀行若將過多資金押在同一產業、同一區域或少數借款人身上，景氣反轉時，風險可能同時浮現。因此，我們支持銀行審慎授信，也支持抑制投機炒作。

但政策若只看「不動產貸款占比」或業者承作規模，未充分區分土地炒作、住宅銷售與都市更新所需的長期資金，就可能產生另一種代價：有能力持續改善施工技術、品質管理與售後服務的業者，反而難以擴大經營。央行所稱的「不動產貸款集中度」，指的是銀行不動產貸款占總放款的比率，並不是建商的市場占有率；兩者需要分開討論。

以都市更新為例，整合、審議、施工到交屋，往往需要跨越多年。企業承作足夠案件，才有機會建立穩定的設計與工程團隊、採用標準化工法、集中採購，並長期投入檢驗與維修。這些投入有機會降低單位成本、減少施工瑕疵，讓住戶得到更可靠的服務。限制規模本身，並不等於提升品質或降低房價。

房地產也具有明顯的區域性：一處基地無法搬到另一個地區出售。然而，區域性不代表沒有競爭，住戶仍會比較不同地段、屋況、價格與業者的履約紀錄。政策應關注業者是否利用市場力量不當抬價、排除競爭或損害地主與購屋者權益，而不宜將企業成長直接視為壟斷。規模經濟能否真正回饋給消費者，也應透過價格、品質和服務成果來檢驗。

我們建議，對不動產授信採取依風險與用途區分的管理方式：

    1.對囤地、短期炒作、高槓桿及還款來源不明確的案件，維持嚴格管制。

    2.對已有明確地主權益安排、工程進度與資金控管的都更危老案件，依個案風險及業者履約能力審查，避免僅因總量限制而延誤重建。

    3.評估大型業者時，同時檢視財務結構、施工品質、交屋及售後紀錄，以及成本節省是否反映在合理價格上；對關係企業與同一區域的風險，仍須合併監控。

金融安全、老屋更新與居住負擔，都是公共利益。較好的政策方向，是管住真正的投機與過度槓桿，讓具備履約能力、願意以技術和服務競爭的企業成長，並要求規模帶來的效益回到地主與購屋者身上。央行與金管會現行措施也分別強調授信風險、借款用途及還款能力；上述建議是在此基礎上，主張更細緻地區分案件，並非主張取消風險控管。