買屋不踩雷1／老公寓不再愈老愈值錢！房價年跌7％ 專家：別再押寶都更
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圖、文／鏡週刊
下半年房市走緩，整體市況步入「總量盤整、區域分化」的階段，意指買氣冷卻、成交量縮，過往「先買先贏」的追價態勢已告終，市場上產品差異更加明顯，尤其老公寓面臨屋況老化、貸款條件較差、轉手不易等考驗，專家提醒，民眾切勿懷抱都更美夢而加價買進，避免買貴又買錯。
43歲上班族許大元6年前拿出多年積蓄，以高於周邊實價登錄的價格，買進台北市一間屋齡44年的老公寓，「房仲跟我說，這間公寓零公設、使用空間大，建商也來談都更，我怕錯過行情，才決定加價買。」沒想到，買下之後才是考驗的開始。
1.屋況老舊
入住後，漏水、老舊管線等問題接連浮現，光基礎翻修就花掉200萬元。當初所謂「建商來談都更」，其實只辦過說明會，住戶同意比例不足，建築規畫及分回條件皆未確定。
《好宅攻略》創辦人管清智提醒，房市多頭時代的「先買先贏」思維已不適用。市場量縮時，買方會更挑屋況、貸款與流通性，老公寓即使總價較低，也不能把尚未落地的都更當成確定獲利。
2.價格弱勢
台北市地政局統計，2025年9月全市住宅價格指數年減2.51％，其中電梯大樓年增0.12％，公寓卻年減7.05％；老公寓均價雖約為大樓單價的6折，價格表現仍相對弱勢。
3.都更不易
就算押寶都更，老宅也不見得鍍金，小基地的公寓做危老都更，更是難上加難。住商不動產北市區協理錢思明分析，2020年是小基地危老案的分水嶺，主因在於當時有10％基準容積時程獎勵，在該年之後逐年遞減，因此當年度逼出一波驚人的上車潮，不過在此之後，由於獎勵時程遞減，又面臨疫情後的工料雙漲等因素，這類鳥籠都更案開發困難，漸漸不受開發商青睞。
品嘉建設創辦人胡偉良指出，即使老公寓位在蛋黃區，若基地太小、臨路條件不佳、產權複雜或住戶難整合，建商仍可能算不過來，區域新屋房價若不足以支撐營造、融資與整合成本，更缺乏進場誘因，因此對於都更題材的老公寓，民眾切勿再以多頭思維盲目追價。
北市行政區基地面積小於百坪之危老案占比前5大排名
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