日本升息未必立即澆熄買氣　房仲估3至6個月後反映房市

日本央行今天宣布升息1碼，把政策利率由1%提高至1.25%。在日本經營房地產事業的台灣人林佳慶表示，升息對居住日本、使用日本房貸的台灣人較有感；至於從海外赴日置產的台灣買家，投資報酬率、日圓匯率及資產配置需求，可能比房貸利率更具影響力。

●海外買家看匯率 在日族群緊盯月付金

林佳慶接受中央社訪問指出，日本利率並非近期才開始上升，不同類型的台灣買家，受到的影響也不相同。

他指出，居住台灣、以投資或分散資產的買家，通常透過台系銀行申請貸款。近期部分台系銀行也開始準備調升利率，但海外投資人主要仍會評估日圓匯率、投資報酬率及資產配置效果，因此感受未必像在日居住者那麼強烈。

相較之下，居住日本並以當地收入償還房貸的台灣人，處境較接近日本購屋者。如果選擇浮動利率，隨著利率逐步上升，每月還款金額可能增加，對家庭支出帶來直接影響。

林佳慶表示，日本房貸長期以浮動利率為主，主因是浮動利率通常低於固定利率。不過，在升息預期下，部分購屋者可能轉向利率較高、但還款金額較容易掌握的固定利率，以降低長期財務規劃的不確定性。

他說，在日本薪資漲幅有限的情況下，購屋者勢必更加重視利率風險，「固定利率雖然比較高，但至少財務計畫比較穩定，不會一直受到利率調整影響。」

●核貸能力左右房市 影響恐在半年後浮現

林佳慶認為，利率上升未必會立即導致購屋意願下滑，真正影響市場的關鍵，在於銀行願意提供多少貸款。

他解釋，購屋者通常會先拿著物件資料向銀行詢問可貸金額。若銀行因利率上升或審查趨嚴而降低核貸額度，買方就必須增加自備款或調低購屋預算。

「不是買方不想買，而是銀行只能貸這麼多。」他指出，若賣方長時間找不到具備足夠資金的買家，最終便可能降價出售。

因此，升息對房市的影響可能先反映在銀行核貸能力，再逐步傳導至成交量及房價。東京等需求較強的地區可能仍有支撐，但競爭力較弱、需求較低的區域，較可能率先出現價格調整。

林佳慶預估，升息效果通常不會立即反映在房市，可能要經過約3至6個月，待銀行貸款條件、買方負擔能力及市場成交情況逐漸明朗後，房價及購屋意願才會出現變化。

●永住者貸款條件近日本人 非永住者審查較嚴

對台灣買家而言，是否具有日本永久居留資格，也是影響貸款條件的重要因素。

林佳慶指出，永住者通常可以取得接近日本人的貸款利率；沒有永住資格者雖然仍可能向部分銀行申請房貸，但銀行會嚴格審查工作內容、收入穩定性、任職年資及未來還款能力，貸款利率也可能較高。

部分海外台灣買家的購屋資金來自父母或家庭支援，因此是否提高自備款比例，不一定完全取決於日本利率。買家也會綜合考量日圓匯率、家庭可以提供的資金，以及自己能夠負擔的金額。

林佳慶表示，銀行除了考量利率及還款能力，也會評估非永住者能否長期留在日本。如果申請人缺乏穩定的居留資格或工作保障，取得房貸的難度可能進一步提高。

●在留資格與就業不確定性 衝擊恐高於升息

林佳慶認為，對在日台灣人來說，日本的外國人政策、「在留資格」審查及工作穩定性，帶來的影響甚至可能高於利率。

他表示，近來在留資格審查時間拉長，經營管理簽證等居留資格的申請及更新門檻也有提高趨勢。如果買方無法確定能否長期在日本生活，購置房產的意願自然會下降；銀行也可能考慮非永住者未來是否會離開日本，因而採取更審慎的貸款態度。

此外，日本房地產、貿易等產業過去對中文人才具有一定需求，但隨著中國資金赴日置產減少，相關市場及職缺也可能縮減，進一步牽動台灣人在日本的就業穩定性。

林佳慶說，對於計劃在日本長期生活的台灣人而言，「能不能繼續在日本工作及生活」，可能比房貸利率升降更重要。

●50年期房貸登場 延長年限降低每月負擔

他表示，面對升息與高房價，日本金融及房地產市場也開始推出不同方案。除了過去常見的35年期房貸，近期也出現50年期房貸，藉由延長還款期限降低每月負擔，但借款人須承擔較高的總利息，貸款利率也可能略高。

市場上也出現類似汽車殘值設定貸款的購屋模式，預先設定房屋未來價值或回購條件，以降低購屋者初期負擔。

林佳慶表示，這些方案顯示金融機構及房地產業者正設法因應升息與房價上漲，維持購屋者的負擔能力。

●東京投報率約4%已不差 貸款利率破3%投資承壓

至於投資型房產，林佳慶指出，東京房地產目前表面投報率若能達到4%，已屬相對不錯。若貸款利率升至3%以上，但房產表面投報率僅約3%至4%，再扣除稅費、管理及修繕成本，投資效益將受到明顯壓縮。

如果買方是基於分散資產、在日本經營公司或其他長期規劃，仍可能接受較低的收益；但若購屋目的純粹是收取租金，一旦房價、投報率與貸款利率無法取得平衡，就可能對日本房地產市場形成壓力。

整體而言，林佳慶認為，日本升息短期內未必會直接壓低台灣人的購屋意願，但可能透過銀行核貸額度、每月還款負擔及投資報酬率，逐步影響市場。對在日台灣人而言，能否穩定工作並長期留在日本，可能才是決定是否購屋的關鍵因素。

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