白金渝觀點》金融機構不動產投融資之監理挑戰與治理機制

白金渝／金融業法遵人員，法學博士

2026年6月中旬「13家銀行、逾60名行員集體勾結地政士收受回扣弊案」躍上新聞版面，而同年初某金融機構委託物管公司維護其持有的自用不動產，該公司未經該金融機構同意，私自將精華地段的不動產提供給利害關係人無償使用，而金融機構的委外查核機制多年未覺察此情形。這兩事件的關連點之一便是不動產，「有土斯有財」的華人觀念影響寸土寸金的台灣金融業在不動產投融資的競相追逐。

這並非台灣獨有的風景，視線延伸國際，全球金融業因為不動產投融資引起的弊端頻傳。2025年至2026年間，歐美多間區域銀行因商業不動產（CRE）呆帳提列不足、私下與地產開發商進行利益輸送而遭到監理機關處分。日本也曾發生駿河銀行（スルガ銀行，Suruga Bank）不動產不當融資案（詳後）。這些國內外的裁罰事件反映出金融機構的資金，可能因不當運用於不動產開發或成為特定族群的利益交換工具，變相推升整體社會的房價與通膨，將系統性風險轉嫁給社會。

日本駿河銀行案

本案如一面鏡子映照台灣。為追求高利潤，該行行員勾結不肖不動產，大量核發投資用不動產貸款，也不當放款給家族企業。據金融廳2018年發布的業務改善命令指明缺失如下：

1. 基層行員集體舞弊： 銀行員串通不肖地產仲介，甚至有銀行員主動暗示申貸通路竄改或親自偽造借款人的存摺餘額、收入證明、虛報個人資金、偽造買賣合約以灌水不動產估值與入住率。當稽核發現前述不實情形將該申貸通路列為停止交易對象時，分行為維持業績，竟主動建議該申貸通路成立新的人頭公司持續舞弊行為。

2. 不當包裹銷售： 強制搭售房貸、信用卡、定期存款及保險等商品，更將應由銀行說明的內容委託給不具備銀行代理業許可的不動產通路執行，不利保障消費者權益。

3. 徵信審查流於形式：風控與審查部門向業務端妥協，簡化審核流程，導致特定不動產通路的核貸成功率高達99％；稽核部門僅例行性文書行政檢查，未及時發現舞弊徵兆。

4. 利益輸送家族企業： 未經嚴格審查與還款評估，即放款給已經營不善的創辦人家族企業，甚至透過私下捐贈、轉貸等複雜交易協助其「借新還舊」，嚴重違反公司治理。

5. 防制洗錢出現破口：持續與反社會勢力有業務往來，且未建立完備的可疑交易偵測系統。

6. 對監理機關隱匿造假：針對不動產放款通路及家族企業授信，多次向金融廳提交與事實不符的報告。

金融廳並指出駿河銀行在創辦人家族與特定主管的縱容下，以極端嚴苛的業績壓力、目標配額及高壓斥責，迫使基層行員形成「唯利是圖、集體漠視法令與縱容詐欺」的文化，以求在公司生存。而且董事會放任少數高層主導銷售政策，對銀行整體不動產曝險結構一無所知，喪失最終監督功能。因此，金融廳命令該行全面停止「新建投資用不動產融資」業務半年、藉著提交業務改善計畫，撤換全體經營高層（包含創辦人家族），並引進外部獨立董事重組董事會。

駿河銀行案件發生不到十年，日本銀行於2024年3月決議終結負利率，但仍維持貨幣寬鬆政策，故地方銀行又傾向將資金注入不動產。根據日銀2026年第一季統計，不動產業融資額已達147兆日圓。金融廳執行專案檢查時發現，許多地方銀行在審査不動產放款時，忽略「實質出租率」與「未來人口外流風險」，恐有重蹈駿河銀行覆轍的風險。從而金融廳再次發出「全國地方銀行警告」，採取「前瞻性壓力測試監理」，要求所有地方銀行必須將「利率上升2-3%」及「不動產價格暴跌30%」納入日常融資審查的極端情境模擬，不合規者將直接限制其放款限額。

目光轉回台灣的不動產投融資亦有諸多問題，請參下表。

近年台灣金融業涉及不動產之相關裁罰

註：因本件尚在處理中，未有最終正式的裁罰，然衡酌其嚴重性，故暫先列入法規修正與改善方向  
 
曾有業者以重複變更設計，拖延開發時程，或找關係人短期承租美化收益率等，以圖符合「即時利用並有收益」，監理機關陸續修正法規與推出配套措施。投資與資產評估面，《保險業辦理不動產投資管理辦法》規定重大不動產投資及變更案必須引進第三方客觀市場評估與專業估價，並實施空置資產的動態監理與限期改善或處分機制，避免金融資金囤房。公司治理與利害關係人交易面，提高《保險法》、《保險業內部控制及稽核制度實施辦法》違規處罰金額上限，賦予監理機關得調降高階主管薪酬或撤換高層之法律授權，同時要求金融機構必須落實對作業委外單位的實質定期查核。授信風險控管與總量管制面，監理機關除落實《銀行法》第72條之2限額規範，發布「實質審查原則」函釋以因應業者挪用會計科目規避建築放款上限外，更要求銀行建立外部進件來源集中度預警系統與「重大偶發事件」專案通報稽核機制，期以減少授信端與外部代書勾結拆帳的道德風險。

1.建立董事會議事管理系統

凡經委員會（如：投資審議委員會、風險管理委員會）通過之正式決議，董事會議事管理系統應立案。如有任何修正意見，必須重新進行實質辯論與二次表決，並在系統留存變更軌跡。

2.啟動利害關係人不動產租賃與使用之專案稽核

由獨立董事或審計委員會召集外部獨立會計師，全面清查公司名下所有自用、投資用不動產、地上權案之物業管理合約。盤點所有物管公司的實際使用紀錄、車位進出紀錄、招待所預約名單，檢視利害關係人無償使用之合理性。

3.落實「投資前評估與變更設計」的雙重盲審機制

金融機構辦理大型不動產投資（如購地、地上權開發）前，不得僅由內部業務單位撰寫投資前可行性分析報告，另委託至少兩家無利害關係之專業估價師或顧問機構進行盲審。投資後若需進行重大的設計變更（如廢棄原設計、重請建照），除同前述踐行盲審外，應提報審計委員會進行損害與責任評估。

4.定期實施利率上升壓力測試

董事會應要求風控部門每季提交「不動產曝險壓力測試報告」。模擬若發生台灣或全球利率續升 2-3%、不動產價格下跌 20-30%、空置率飆升的情形時，公司旗下不動產投資的評價損失及銀行放款中不動產開發商的違約率變化，並依測試結果動態調整放款與資產配置上限。

金融業作為社會資金的樞紐，其運作本應建立在嚴謹的風險管理與誠信經營之上，倘不動產投融資不夠審慎，所生的風險恐由全體社會買單。無論是日本駿河銀行的殷鑑，或是台灣當前推行的各項法規修訂與監理措施，均指向同一個核心價值：落實法規執行，結合金融機構內部的遵法文化，貫徹實質審查與獨立監督，真正回歸金融健全經營與保護消費者權益的初心。